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2018年合肥滨湖区房价分析和购房建议

发布时间:2019-05-19 23:23 来源:未知 编辑:admin

  原题目:2018年合肥滨湖区房价阐发和购房建议

  自2007年起建,合肥滨湖新区就敏捷成长起来,时至今日,还有良多合肥人对滨湖的成长感应不成思议,对其成为合肥主要的一极还没有完全接管。不管如何,滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。

  我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中滨湖成交673套,占总成交的12%,跟客岁比拟,比例下滑了-4.6%。

  按照建成先后挨次、各板块特点及重点学区范畴,我将滨湖划分为5个板块,别离为:

  1、启动区板块。次要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

  2、46中学区板块。次要是46中本部学区范畴内的所有小区。

  3、省府板块。次要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

  4、金融后台西板块。次要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

  5、焦点区板块。次要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

  本文所阐发数据次要是客岁全年的平均数据,并不克不及代表滨湖目前的房价,由于过去一年中,房价不断在不竭上涨,所以现实价钱可能要比图中标注的超出跨越不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交阐发及购房建议》)。

  滨湖客岁平均成交价钱为18463元/平米,比2017年(17671元/平米)上涨792元/平米,涨幅4.48%。成交周期从62.1天添加到65.2天,耽误3.1天;议价空间从3.37%降低至2.51%,削减了0.86%。

  滨湖成交均价比全市高12.7%,涨幅也远超全市平均程度(微信公家号“小易论楼市”《近两个月合肥房价阐发及购房建议》)。平均房龄为2012.8年,比全市均值年轻2.8年,非论是成交周期,仍是议价空间,都要低于全市均值。作为一个新区,滨湖还在不竭成长,潜力不竭兑现。

  其实滨湖客岁三四时度的成交均价达到18902元/平米,较2017年基数上涨6.97%,这个数值是远高于2018年平均程度的,申明客岁下半年,滨湖又呈现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w,滨湖上车越来越难了。

  关于合肥其他区的阐发文章,请关心我微信公家号“小易论楼市”,后台答复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域环节词查看即可。

  启动区板块2018年共成交120套,成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米,涨幅1.52%,大要只要滨湖平均值的1/3。不外议价空间低于均值,只要2.43%;成交周期72.9天,比客岁耽误3.6天,高于平均程度。

  启动区板块上半年涨幅仍是负值,三四时度较全年均值上涨较多,议价空间远低于大盘,成交周期也比均值削减8天,申明客岁下半年板块呈现必然反弹。

  下半年的补涨,使得全年由负转正,但即便如斯,不管是三四时度均价,仍是全年均价,在滨湖所有板块中,都仍是倒数第一。

  启动区板块平均房龄为2010.4年,比全市均值年轻5个月,再加上整个滨湖板块的利好,涨幅跨越了大盘。但跟着房龄不竭变老,这种板块上的劣势,可能逐步丧失。因为启动区缺乏足够的资本劣势,再过5年,可能就很难跟得上大盘了。

  从成交来看,只要徽昌苑一个小区均价呈现了下跌,其余都有分歧程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多,徽杰苑也有不错的成交,接近地铁口和贸易核心的优胜位置,仍然是购房者青睐的稀缺资本。

  46中学区板块共成交198套,成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米,涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%,降低1.26个百分点,与滨湖均值根基持平;成交周期为65.6天,较客岁耽误3.8天,略高于平均程度。

  板块内有三大回迁小区,别离为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园,这三个小区的成交均价是远低于板块平均程度的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%,2018年为18.7%,因而拉低了整个板块的平均价钱程度,所以46中板块现实涨幅应略高一些,若是扣除回迁小区,现实涨幅该当为4.03%。

  涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,此中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香家世公寓成交较多,适合挂学区。

  据小密圈成员透露,滨湖惠园需补交必然数额的地盘出让金,所以我们看到成交价钱较低,若是加上这部门成本,现实均价该当跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价钱差距,就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。

  其实远非如斯,单学区劣势在回迁小区上还进行了放大,滨湖和园虽然成交量较大,但均价较2017年下跌了-2.54%,是板块内独一下跌的小区。从全体来看,单学区涨幅仍是要逊于双学区,所以采办学区房的伴侣,稳妥起见,我建议仍是考虑双学区。

  关于合肥真假学区房的阐发,可参考我的这篇文章《合肥的线年合肥初中学区最新排名》,具体请关心微信公家号“小易论楼市”,答复“学区”查看。

  省府板块二手房共成交93套,成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米,上涨1329元/平米,涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%,收窄0.77个百分点,低于平均程度;成交周期从52.9天耽误至57天,添加4.1天,也低于平均值。

  省府板块三四时度涨幅曾经达到11.05%,超出全年均值较多,申明下半年涨幅较大,虽然三四时度议价空间有所加大,但成交周期较着缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的,即便放在全市,也遥遥领先,申明省府目前确实是炽手可热之地。

  省府板块平均房龄在2015.7年,这意味着2018年成交中,会有一些二手房产证刚好满两年,而2017年成交的二手房良多未满两年,如许一来,有一部门涨幅其实是包含了增值税,现实涨幅可能并没有那么高,但收支也不会太大。

  省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米,三四时度更是缩小到两位数,即便没有学区劣势,板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。

  从涨幅上来看,高速时代城表示最为凸起,若是不算公寓,三四时度二手房成交均价已跨越1.95w。我认为,这与它紧邻省zf如许优胜的地舆位置不无关系。

  万科蓝山三四时度的现实成交均价曾经达到21821元/平米,佳源巴黎都会为19300元/平米上下。如斯看来,若是算上有些房子不满两年有增值税,省府板块非品牌小区均价根基站稳1.95w,品牌小区根基站稳2.2w。

  目前板块内的新盘,好比金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大城市,存案均价在2.2w-2.3w上下,考虑到它们的品牌和位置,还不克不及跟万科蓝山相提并论,价位仍略显高。但从省府板块成长势头来看,这几个小区本年解套是具有可能的。

  而更为偏僻的金科博翠天辰,无较着劣势,均价2.17w,本年日子生怕仍是欠好过。招商雍和府虽然紧挨省zf,并且临近地铁5号线站口,但周边仍是一片荒芜,此刻价钱就达到1.92w,跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都会的二手房不差上下,以至高过焦点区新房高速时代第宅,潜力过早透支。

  金融后台西板块

  金融后台西板块二手房共成交122套,成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米,上涨667元/平米,涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%,降低0.86个百分点;成交周期从66.9天缩短至62.2天,削减4.7天,低于平均值。

  金融后台西板块的涨幅也很是大。值得留意的是,两个涨幅最大的小区,万象第宅和中铁滨湖名邸,2017年均价是板块内最低的两个,这申明,滨湖目前全体供需呈现必然失衡,房价起头呈现局部填谷现象。

  其实三四时度滨湖万科城和保利拉菲第宅成交均价曾经达到19784元/平米和19471元/平米,表白品牌小区曾经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米,弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。

  云谷二手房成交均价为1.52w,若是算上增值税,毛坯房现实价钱为1.6w。云谷新房存案均价为17136元/平米,但新房为装修房,如斯一来,装修价钱在1100元/平米上下。一套90平米的房子,装修总价大要为10w,说实话,还不如买二手房本人装划得来。

  文一豪门金地户型偏大,即便1.85w的价钱,目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘,存案均价2.05w,极端挑战通俗购房者的智商。荣盛华府放风存案价为毛坯1.7w摆布,直逼精装修的云谷,是一个比力得力的助攻手。

  剩下三个新盘,金鹏品牌力最弱,估计跟荣盛定位订价差不多;新城品牌力其次,订价可能会略高一些;绿城品商标召力最强,订价该当会跨越2w。这几个新小区,虽然处在滨湖边缘区域,但接近地铁5号线尾站,若是做成纯刚需房,仍是有必然吸引力的。

  焦点区板块二手房共成交140套,成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米,上涨766元/平米,涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%,降低0.72个百分点;成交周期从52.5天耽误至66.2天,添加13.7天。

  除去启动区板块,就属焦点区的成交均价最低,从某种意义上来讲,遭到了限价盘的压制,这点从中海滨湖第宅涨幅最低上就能较着看出。客岁底公园里和高速时代第宅两个限价盘集中出货,存案均价都在1.8w-1.83w上下,这刚好和中海滨湖第宅的成交均价附近。

  板块内一路集中出货的限价盘还有宝能城,虽然宝能负面缠身,但难敌其价钱低,存案均价只要15148元/平米。宝能城客岁二手房成交均价为1.6w,其实三四时度曾经涨到了1.7w,若是算上增值税,市场价大要已迫近1.8w,这两头的利润,本人算算吧。

  之前有人质疑宝能的质量,畏首畏尾,不敢下手,客岁在我强烈建议下,小密圈有几小我以1.5w摆布的价钱抢到几套房源。其实有几多人真正在意质量呢,过道学区房不照样有人买?对于房子来讲,能买的一直是价钱,像焦点区宝能如许1.5w价钱的新房,我估量此后该当不会再有了(微信公家号“小易论楼市”《在合肥没有不克不及买的房子,只要不克不及买的价钱》)。

  保利海上蒲月花三四时度成交均价在19781元/平米,揽湖苑和亲湖苑别离为18952元/平米和17851元/平米,如斯看来,位置更差的融园订价19188元/平米,并无绝对劣势。东方蓝海三四时度均价已迫近1.8w,临湖苑也在1.76w站稳脚跟。

  公园里大平层今天开盘,听说去化很是不错。虽然新房购房门槛很是高,但从公园里近期成交的一套二手小高层来看,单价为2w,那么大平层18180元/平米的存案均价,也难怪那么多人去抢了,优胜的位置和情况决定了比力适合改善。

  滨湖房价阐发及购房建议

  从上个周期来看,合肥2011年3月底限购,市场迎来两年时间的平寂,然后在2013年有所回暖,全年实现10%摆布的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购曾经过去2年零5个月时间,这段时间,合肥房价全体平稳,无论从周期仍是政策上来看,本年房价都该当会呈现必然的上涨。

  2月份因为春节缘由,市场履历大半个月的寂静,此间积压的购房需求,在年后集中迸发,会构成我们保守意义上讲的“金三银四”。从房价表示来看,限购政策对房地产小周期的侵扰已根基竣事,合肥楼市正步入一个新常态的上升周期,分化会是将来2-3年的主调。

  上篇文章我阐发过,近期合肥二手房成交量在放大,并且这段时间征询我的粉丝和问题也越来越多,此中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优良板块,自客岁岁尾房价就起头上涨,从我小密圈成员征询环境来看,滨湖年后回暖得厉害,部门卖家以至呈现捂房惜售。

  据我察看,目前滨湖市场上最较着的变化是填谷现象严峻,好比万象第宅,宝能城,高速时代城,这些前期价钱较低的小区,近期补涨较多。也就是说,非论哪个板块,也非论新房仍是二手房,低价房源正在被市场争抢和抬价,这表白局部供需关系趋于严重。

  目前滨湖的限价房越来越少,适合刚需采办的中小户型机遇也不多了,并且采办门槛较高,一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源,在价钱谷地未被完全填平之前,抢占购房先机。

  宝能城后几期再开盘不晓得要比及什么时候,并且即便开盘,我估量可能也会通过各类体例提高存案价钱或者采办难度。如许一来,目前滨湖新房的采办门槛提高到了1.7w,即便是二手房,除了启动区,低于1.7w的也不多见。

  46中学区板块的房龄越来越老,已迫近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,跟着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。

  省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价钱临时略高,意在附近购房的同窗,可优先考虑板块内的二手房。跟着焦点区限价盘的出清,我认为该板块二手房成交价可能会迎来必然的反弹。

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